內地與香港已高度相關
隨著美國退出QE與中國內地經濟放緩，今年香港經濟面臨重大考驗。一方面，作為資本充分流動的區域，過去幾年全球量化寬鬆很大程度上助推了香港樓市上漲， 預計QE退出甚至零利率時代的結束將會逆轉這一局勢。而更為迫切的是，今年以來中國內地經濟增速持續下行，作為依託於中國內地經濟發展重要區域，香港出 口、旅遊、股市陸續發出了走弱的信號。筆者預計，今年香港經濟增速還將下滑，港府3%至4%預測或許過於樂觀了。
今年一季度，由於出口增速放緩，香港GDP增速從去年四季度的2.9%下滑至2.5%，環比從去年四季度的0.9%降到0.2%。其中，受基數效應影 響，個人消費支出從去年四季度同比3.6%下降至今年一季度的2%。因零售、餐飲住宿需求強勁，當前香港勞動力狀況仍然較好，一季度失業率為3.1%，是 16年來的最低水準。與此相對應，居民收入，特別是低收入群體的收入有所增加。固定資本形成從去年四季度的同比5.3%降至今年一季度的3%。其中，機 器、設備及智慧財產權產品從17.5%降至1.4%。而樓宇與建造投資十分強勁，從去年四季度同比-3.8%的增速提升至10.2%。
房屋建造之所以能有較大提升，與香港特區政府同期加大房屋供應有關。然而，觀察未來香港的房地產交易市場，特別觀察從全球資本流動在美國逐步退出量化 寬鬆後的走向，筆者卻看到了不利因素。正如國際貨幣基金組織（IMF）早前判斷所述，房地產是香港的主要風險，而今年香港經濟活動、銀行貸款、家庭資產負 債表風險同樣不容小覷。資料顯示，香港房價領先指數同比下降0.4%，二手房交易量在4月增加至3645套。
當然，對於香港房市是否會出現斷崖式風險，目前市場各持一說。普遍預期是香港房價會下降15%至20%。筆者認為，情況似也不至於太糟，畢竟香港還是 有一些有利於平抑房價下跌失速的因素：過去十年按揭貸款部分已顯著下降，當前實際利率仍在-4％左右，房屋租金在穩步上升，香港特區政府對短期房屋交易行 為稅收力度在加大，開發商土地儲備已降低。
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